【案情介绍】
泰州甲房地产公司开发某楼盘房屋。因该楼盘尚未开工，无法领取商品房预售许可证，不好订立正式的网签合同。为此，甲公司与购房人乙签订《商品房认购书》，认购书约定，乙向甲公司购买该楼盘1幢301室房屋，面积约120平方米，单价每平方米3500元，乙向甲公司支付2万元定金。如甲公司违约或解除合同，双倍返还定金。如乙违约或不履行合同，不得要求返还定金。1年后，该楼盘开工并领取商品房预售许可证。此时，由于房价上涨，每平米已经上涨到5500元。为此，甲公司向乙发出书面通知，解除与乙之间的商品房认购书，要求乙限期内前往甲公司领取双倍定金。乙接到通知后非常不满，向人民法院起诉，要求甲公司履行认购书。
【争议焦点】
本案双方之间的争议焦点在于认购书的效力如何认定，违约责任如何确定？
【案例分析】
一、在本案中，甲房产公司与乙签订的《商品房认购书》属于什么性质，效力如何认定？商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。对认购书的性质，我们认为认购书属于预约合同。具体理由如下：第一，商品房认购书和商品房买卖合同虽然具有内在的“预约与本约”的联系，但“认购”不等于“预售”。商品房认购书以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的；而商品房买卖合同以“商品房实物”为标的，以“达成交易”为目的。第二，商品房认购书与商品房买卖合同本质不同，进而适用法律也就不同。“商品房预售许可”制度的许可内容仅针对商品房实物，不应当包括认购行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也仅仅规定了未取得预售许可证时签订的“预售合同”无效。如果将此“许可内容”扩大解释，将违反契约自由的民法原则，阻碍经济的发展。第三，今后，开发商若无法及时取得预售许可证，或在无预售许可情况下正式签约，应当由其承担商品房认购书可能被解除、支付违约金，或者商品房买卖合同被确认为无效的法律后果。预售制度不会因为“认购行为有效”而被规避或破坏。
对于认购书的法律效力问题，应当依据《合同法》关于合同法律效力的规定对其效力加以判断。合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。认购书如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，即具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而本案认购书中对商品房的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同必备条款没有进行约定，开发商有没有收受购房款，故认购书不能直接认定为商品房买卖合同。
二、违约责任如何确定
本案开发商收取了2万元定金。什么是定金，定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而对于商品房买卖过程中如何适用定金罚则最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
因此，在商品房买卖合同无法订立的情况下，需区分以下几种情形适用定金罚则：
1、如果购房者无正当理由没有按照商品房认购书规定的时间、地点去签约，则应视为因购房者原因未能订立商品房买卖合同，开发商有权不予返还定金。
2、如因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同的，开发商应承担双倍返还定金的责任。
3、双方对不能签订预售合同均无过错的，定金应当返还。根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定，在不可抗力的情况下，不适用定金罚则。另外，如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约，导致购房合同无法签订，那么开发商就应把定金全部返还购房者，不应以此为由“没收定金”。
【案件处理】
经过多次调解，双方最终达成了一个双方都能够接受的方案，甲、乙最终以调解结案。
【律师建议】
尽管房屋认购书常常将认购人套牢，但只要注意以下几点，完全可以规避风险，防止被套。
首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段，保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。特别需要注意的是，凡是合同以外的口头承诺、图片效果、广告宣传等可能均不能作为合同的一部分，而只是一种要约邀请。
其次是交钱之前请三思。为最大限度保护自己的利益，在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。
第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易抽身退出，尽量不要交“定金”。 即使缴纳定金，也应当设定一个签订正式合同的期限，防止开发商迟迟不签正式合同。
最后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。
买房是人生中最重大的事件，也是大多数人最大的投资之一。如何正确处理买房过程中会遇到的专业问题和法律问题就显得尤为重要，这时可向律师进行咨询，律师会提供全面、专业的指导。
关于我们
服务项目
在线客服
联系我们