【案情简介】
原告葛某，被告王某。原告经中介公司“某房产公司”介绍，于2013年2月2日与被告签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定：原告以500000的总价向被告购买其位于泰州市某处的房产，原告向被告支付定金20000元，且于2013年3月31日办理产权变更手续时向被告支付300000元房款，同时约定违约责任，即违约方向守约方支付违约金100000元。合同订立后，原告依合同约定，向被告支付20000元定金，而被告却拒绝履行合同，且通过中介告知原告解除合同。原告认为合同双方均应履行合同约定的义务，现被告拒绝履行，其行为侵犯了原告的合法权益，为此特具状请求法院判令被告向原告支付违约金100000元，由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，原告所述签订合同一节属实，但合同明确约定：100平方米以上面积误差全部由原告承担。现双方约定买卖房屋实际面积为109.24平方米，原告应按合同约定房屋单价补足房款。另本案双方履行合同的期限为2013年3月31日，被告正在积极准备履行合同，无奈原被告已起诉至法院，被告客观上不存在违约行为，因原、被告间对于合同的部分条款意见不同，相关条款可以进一步细化。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
【法院审理】
法院审理查明，原被告于2013年2月2日与被告签订《泰州市房地产转让合同》一份，因原被告约定所购买的房屋系被告所述的因拆迁所取得的产权调换房屋，合同签订时，被告尚未取得房屋产权登记，所买卖的房屋面积不确切，故原被告在合同中约定，所买卖房屋建筑面积为100平方米以上，另在该条后手写注明，100平方米以上面积的误差全部由原告承担；房屋总成交价为500000元，合同签订时，由原告支付被告购房定金20000元，合同签订后，双方约定于2013年3月31日办理房屋产权、土地使用权变更更名手续，原告同时支付首付款300000元，剩余房款180000元整，待原告取得房产证之日全部结清给被告。如有一方违反合同相关规定，则由违约方向守约方支付违约金100000元整。因双方买卖的房屋系因拆迁所取得的产权调换房，故双方约定由原被告双方至拆迁部门直接变更被拆迁人为原告，故在合同中明确约定，更名费用由被告承担，更名后的后期费用全部由原告承担。合同签订后，原告向某房产公司缴纳定金20000元，被告应某房产公司之要求，出具定金收据一份。
法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案原告与被告签订的房屋转让合同约定，由原告购买被告尚未取得房产权登记的房屋，并直接至拆迁部门变更被拆迁人为原告，原被告的上述行为违反了国家关于二手房买卖的相关规定和国家关于二手房买卖征收相关税款的强制性法律规定，故原被告间的上述合同依法无效，无效的合同自始没有法律约束力。现本案原告依据无效合同，要求被告承担违约责任，无事实和法律依据，其诉请本院不予支持。据此，法院作出判决，驳回原告葛某的诉讼请求。
【案件评析】
一、未办理房屋产权登记的拆迁安置房屋买卖合同是否有效？
1、物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，合同效力和物权效力是有区别的。物权法第十五条明确规定了未办理物权登记的，不影响合同效力。安置房买卖双方签订的买卖合同只要没有违反法律、行政法规的禁止性规定（效力性强制性规定），双方签字后、合同成立时即生效。从物权法的角度来看，安置房买卖房屋所有权不能立即转移，并不影响买卖合同的有效。
2、安置房买卖可以视作是一种期房买卖，安置房买卖合同是附条件、附期限的合同，在期限达到时，所有权转移。《合同法》分则“买卖合同”一章（《合同法》第133条）中规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。法律规定不动产所有权的取得和处分登记生效，不动产所有权的转移时间当然也就是登记之日。但是安置房买卖后不能马上进行过户登记，双方当事人在合同中约定交易限制期满后再去进行过户登记，转移房屋所有权，完全符合《合同法》的这条规定。
3、拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效(这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别)，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。
4、当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。就本案而言，双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议。如果僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。
二、本案中原被告双方约定由原被告双方至拆迁部门直接变更被拆迁人为原告是否违反法律规定
本案原告与被告签订的房屋转让合同约定，由原告购买被告尚未取得房产权登记的房屋，并直接至拆迁部门变更被拆迁人为原告，原、被告的上述行为违反了国家关于二手房买卖的相关规定和国家关于二手房买卖征收相关税款的强制性法律规定，偷逃税收。
《合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”尤其值得重视的是上述规定第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”。法律和行政法规的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，合同无效；违反管理性强制规定的，合同未必无效。2009年颁布实行的最高法院《合同法解释二》第14条规定：“《合同法》第52条第5项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”很显然，原、被告的上述行为已经违反了国家的效力性强制性规定，是无效行为，这也导致原、被告双方签订的房屋买卖合同归于无效。
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